【案件背景】

安徽省某县挂牌拍卖一宗国有土地建设用地使用权，某房地产开发企业交纳4000万元保证金参与竞拍，以1.3亿元价款成交。但是该企业实际上是个皮包公司，自有资金几乎没有，保证金是通过民间借贷得来。竞得土地签订出让合同后，企业资金链随即断裂，无法缴纳剩余的9000万元出让金。该县国土局催收无果后，没收了已交的4000万元保证金，房企老板为逃避债务消失无踪，留下债权人在风中凌乱。债权人起诉房企胜诉，法院执行欲直接划扣该县土地出让金账户资金，该县政府提出异议，不出意外的得到法院支持，债权人则因县政府的异议无法得到清偿。但是债权人的借款也是通过民间借贷筹集的，面对巨大的催收压力，债权人感觉走投无路，到县政府办公地点以跳楼威胁，后被该县公安局以涉嫌扰乱单位秩序罪刑事立案并拘留。取保后，债权人抱着试试看的态度，委托了储彪律师团队为其提供法律帮助。

【办案纪实】

接受委托后，储彪律师团队认真分析了案情，认为此前的民间借贷纠纷，法院判决和县政府提出执行异议都是正当的，法院确实无权直接从县土地出让金账户划转资金，本案需要另行找寻突破口。

通过调查，律师发现，案涉宗地在出让时并未完成拆迁征收，补偿安置争议一直存在，甚至直到争议发生之时，大部分被征地农民都还没有取得补偿款，即便开发商依约交纳了出让金，保证金不被没收，被征地农民也不同意开发使用。这属于典型的毛地出让，国土资源部早有发文，明令禁止。

发现了这一重大违法情形后，代理律师亲赴当地国土部门，寻求协调。过程虽然比较艰难，但当地政府和国土部门最终还是认同了违法事实，联系到开发商，协商处理的结果是，开发商和债权人同意按总出让价款4%的标准，承担了520万元违约金，退还了3480万元，争议终于得以解决。

【律师建议】

土地出让合同纠纷一般涉及金额较高，相比其他行政部门，土地行政主管部门在法律适用的能力上明显高出一筹，土地出让过程中即便存在某个环节严重违法，但外部表现上不会特别明显，行政相对人基本难以发现。所以一旦产生与土地出让合同有关的行政纠纷，新邦律师强烈建议，相对人不要自行处理，要尽早咨询律师，优先选择专业行政法律师代理维权。